E’ nullo il contratto preliminare tra un privato e il costruttore di un immobile se questi non rilascia idonea garanzia fideiussoria su tutte le somme incassate e da incassare sino al trasferimento della proprietà.

Il Tribunale di La Spezia, adito da un privato cittadino al quale il costruttore non aveva rilasciato la predetta garanzia, accogliendone la domanda, ha fornito alcune importanti precisazioni nel merito.
Secondo il Tribunale, pronunciatosi a favore del privato con sentenza il 9/6/2016 il Decreto Legislativo 122/05 è stato concepito allo scopo di tutelare gli “acquirenti di immobili da costruire dal rischio che, nel lasso di tempo intercorrente tra la stipula di un contratto preliminare e la stipula del definitivo, l’intervenuta situazione di crisi del promittente venditore possa impedire l’acquisto della proprietà da parte dell’acquirente e, al contempo, fargli perdere le somme già versate in anticipo”.
L’art. 2 del suddetto decreto, infatti, prevede l’obbligo del costruttore-promittente venditore “di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate e da incassare sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento relativo all’immobile in corso di edificazione”.

Nel caso in esame, al momento della conclusione del preliminare, non era stata consegnata all’attore alcuna fideiussione, indi per cui il Giudice ha stabilito la nullità “ab origine” del contratto.
A nulla sono valse le ragioni della controparte, la quale a distanza di tre mesi aveva provveduto a consegnare la garanzia.

Trattasi, nella fattispecie, di una “nullità originaria, e pertanto non sanabile e non convalidabile”.

L’incauto venditore è stato quindi condannato a restituire la caparra versata con maggiorazione degli interessi legali decorrenti dalla data di stipula del contratto.